今天，深圳全民沸腾了！
【资料图】
从明天开始，深圳二手房贷款不再按官方指导价，银行贷款以网签备案价和评估价孰低为准，参考价不调整，仅作参考。
说白了 ， 就是深圳要取消二手房指导价了！（等于降低二套房首付！）
圈内人和媒体都在向多家银行客户经理核实，确实是真的，行里下达了口头指令，只是没有看到正式文件下发。
很多人看到这个消息除了惊喜就是意外，因为大家一直在等着二手房指导价放松，之前也传过几次可能上调，但官方多次否定。
今年三月深圳还重新制定了指导价，但一直没有对外推。所以大家都不抱希望了，以为深圳要硬扛到底。
而且市场从来没有想过政府会直接取消指导价，认为就算放松，也顶多就是上调一点指导价。
没想到突然来了一个意外的360度大转弯，我只能说看来深圳也扛不住了。
深圳在2021年2月出台二手房指导价，可以说是控制房价最立竿见影的良方，相当于增加首付，降低贷款比例，就是直接去杠杆。
后面有20多个城市也学习深圳出台二手房指导价，来控制房价上涨势头。
但在2022年市场急转直下之后，其他城市基本上都陆陆续续取消了指导价，连上海广州都是形同虚设，而北京就没出台过。
所以这个杀手锏，在全国就只剩下深圳还端着没取消。
结果大家也看到了，深圳2022年整个二手房成交量才2.1万多套，可以说是前所未有的惨烈，比08年金融危机都少一半。
很多区域的房价也被打回原形，回到了2020年上涨的原点，今年有39%的房子都是按指导价成交，高于指导价0-10%的比例达到44%。
特别是刚需盘，老破旧，基本上都得按指导价才能成交。尤其是之前过分炒作的一些学区房概念的老破旧，犹如坐了一次过山车。
比如八卦岭片区的学区房，仅仅因为一个名校的分校概念，2020年八卦岭宿舍28平的小户型，最高成交价428万，单价15万，直接翻倍，今年年初，同户型已经跌到了190万，跌幅55.6%，打回原形。
还有一些热点炒作的外围板块，比如光明，沙井，最高炒到七八万，而现在新房才五万左右，二手房谁要？
现在指导价直接放开，可能也是因为市场冰冷的实在受不了了，今年3月二手房成交量有所回暖，但还不到4000套，连小阳春都算不上，因为按照正常成交量，深圳每个月二手房至少要成交5000套，才算正常的市场。
从4月又开始回归冷淡，现在就业又这么难，今年经济增长的压力也大，可能确实是扛不住了吧。
另外深圳在大力发展保障房，放开二手房指导价，也是让保障的归保障，市场的归市场吧。
那取消二手房指导价，对市场影响会有多大？
我之前说过，深圳政策如果不放松，今年明年都没多大机会，现在政策放松了，那我根据最新形势作出最新几点判断，仅供大家参考。
第一、成交量会有明显回升。
考虑到去年前年的成交量过低，两年加起来才6万多套，很不正常，按照往年正常的成交量，每年二手房成交量也有五六万，相当于过去两年至少压抑了五六万套的成交量，所以今年的二手房成交量还是会有较大修复，估计最少在6万套以上吧。
第二、对东部刚需盘、老破旧，价格今年影响依然不会很大。对西部刚需房利好。
东部刚需盘，老破旧，比如龙岗、罗湖、盐田现在的成交价大部分本身就是指导价了，就算是没有指导价了，他要马上涨价也很难。
因为深圳目前的新房供给量还是挺大的，低端二手房如果要涨价，人家就去买新房了。比如龙华、光明，今年新房供给量很大，刚需选择非常多。
特别是现在的保障房供给量巨大，这对刚需盘客群是极大的分流。
但中西部，比如福田、南山、宝中，本身新房刚需房源也不是很多，还是利好这些区域的二手房刚需房源的。
在房地产分化时代，还是好版块会最先启动。
第三、对好板块的改善盘、高端盘利好较大，有望量价齐升。
过去二手房指导价影响最大的就是改善盘，比如南山、福田、宝安，很多十六七万的改善盘，指导价只有10万左右，按120平的改善房算，首付直接增加300多万，说实话，改善群体不可能一下拿出这么多钱来。
因为改善群体，只要你有过贷款记录，首付比例至少都是5成、6成，如果是二套，首付基本上就是8成。
这次等于给改善群体降低了首付比例，可以加杠杆了，也算是支持改善群体买房吧。
所以二手改善盘无疑是获利的，特别是高端盘，估计成交价也会率先反弹，特别是每次放水，豪宅盘都是最先受益的，毕竟供给有限，房源稀缺，而富人的钱是赚的最快的。
改善群体不要再犹豫了，我估计很多好点的次新房马上会向上调价了。
第四、房价涨回到2020年还需要时间，预期在后年。
深圳在2020年大涨了一波，很多需求其实已经在高位透支了，一般每一轮涨跌周期，前后都在5年时间，中间的调整时间在3年左右。
加上目前中产收入停滞不前，大部分能够接受的改善总价范围，大部分还是800-1200万左右，如果涨多了，大家也承受不起了，所以普通改善盘价格依然是有天花板的。但豪宅没有天花板。
对其他城市的影响，我只能说支持房地产的政策是摆在台面了，如果你还看不懂趋势，我也没办法了。
现在政策引导非常明显，就是要支持改善型群体买房，拉动经济增长。
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